CE, 30 septembre 2026, n°511096
Saisi d’un pourvoi formé par la ministre de l’action et des comptes publics contre un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille ayant déchargé une contribuable de cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, le Conseil d’État a été conduit à préciser l’articulation entre la qualification de « terrain à bâtir » et celle de « dépendances immédiates et nécessaires » de la résidence principale, pour l’application de l’exonération des plus-values immobilières prévue au II de l’article 150 U du code général des impôts.
En l’espèce, le 30 janvier 2017, une administrée avait cédé, avec ses coindivisaires, une propriété familiale comprenant deux maisons à usage d’habitation, une chapelle privée et un terrain attenant, en se prévalant de l’exonération de la plus-value tirée de la cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires. L’administration fiscale, estimant que seule une fraction de la propriété correspondait à la résidence principale des coindivisaires, avait assujetti la requérante à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties de pénalités. Le tribunal administratif de Nice, par un jugement du 18 juillet 2024, avait rejeté sa demande en décharge. La cour administrative d’appel de Marseille, par un arrêt du 6 novembre 2025, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à hauteur d’un dégrèvement accordé en cours d’instance, avait annulé ce jugement et déchargé la requérante des impositions restant en litige. La ministre s’est alors pourvue en cassation.
L’article 150 U du code général des impôts dispose, au 1° et au 3° de son II, que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles résultent de la cession d’immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession » ainsi que de ceux « qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires » de ces biens, « à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ».
La ministre soutenait que la cour avait insuffisamment motivé son arrêt, inexactement qualifié les faits, dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit en jugeant que la nature de terrain à bâtir du bien cédé était sans lien avec sa qualification de dépendance immédiate et nécessaire.
Le Conseil d’État rejette le pourvoi. Il juge, d’une part, qu’en retenant que la qualification de terrain à bâtir donnée par l’administration à la majeure partie de la propriété « n’excluait pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire des deux maisons d’habitation », la cour n’a pas commis d’erreur de droit. Il juge, d’autre part, que la cour s’est livrée à une appréciation souveraine des pièces du dossier, par une décision suffisamment motivée et en l’absence de dénaturation, en relevant que la surface supportant le système d’assainissement individuel des maisons était indispensable à leur usage, que les autres constructions et aménagements (bassin, chapelle, terrasse, court de tennis) avaient toujours fait l’objet d’une utilisation privative et étaient fonctionnellement liés aux habitations, et que les espaces verts (jardin, pelouse, espaces boisés) faisaient également l’objet d’une utilisation privative d’agrément.
Par cette décision, le Conseil d’État confirme que, pour l’application du 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts, la qualification de terrain à bâtir retenue par l’administration, ou résultant des conditions de la vente, ne fait pas obstacle à ce qu’un terrain attenant à la résidence principale soit regardé comme sa dépendance immédiate et nécessaire : la qualification relève d’une appréciation concrète, au cas par cas, de l’usage et du lien fonctionnel de chaque élément avec l’habitation, appréciation qui échappe en principe au contrôle du juge de cassation en l’absence de dénaturation. Cette solution invite les contribuables comme leurs conseils à constituer et à produire des éléments de fait précis (usage privatif, équipements indispensables à l’habitation, entretien et agrément des espaces), dont l’appréciation par les juges du fond sera déterminante.