Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2026, n°24-16.483
La Cour de cassation a précisé les conséquences de la conclusion d’un bail commercial sur le domaine public par cet arrêt publié au Bulletin.
Dans cette affaire, des locataires successifs avaient assigné le bailleur en nullité d’un bail commercial comme étant consenti sur un bien appartenant au domaine public, en restitution des loyers et en indemnisation de la perte du fonds de commerce.
La Cour d’appel de Basse-Terre avait déclaré recevable l’action en nullité du bail et avait annulé le bail.
Elle avait condamné le bailleur à payer à la locataire une somme en restitution des loyers versés mais rejeté la demande de paiement d’une indemnité d’occupation.
Saisie d’un pourvoi en cassation par le bailleur, la Cour de cassation est d’abord amenée à se prononcer sur la recevabilité de l’action.
Elle précise que le délai de prescription applicable est le délai quinquennal relatif aux actions personnelles et mobilières prévu à l’article 2224 du Code civil.
Ce délai court à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat.
La Cour de cassation se prononce ensuite sur la nature de la nullité encourue.
L’article 1179 du Code civil prévoit sur ce point que la « nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général » et qu’elle « est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ».
La Cour de cassation considère qu’un bail commercial portant sur le domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.
Sa nullité peut ainsi être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt et par le ministère public.
La juridiction précise en dernier lieu les conséquences de l’annulation d’un bail commercial conclu sur le domaine public.
Elle rappelle que l’annulation a pour conséquence la remise des parties dans leur situation antérieure. Chacune peut ainsi prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.
Elle estime ainsi que, dès lors que le bailleur a fourni au locataire la jouissance effective d’un local, il est fondé à percevoir une indemnité d’occupation. Et cela même s’il n’était pas propriétaire du bien litigieux.
La Cour de cassation annule l’arrêt d’appel sur ce point et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Basse-Terre.