Loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
La loi du 26 novembre 2025 entend apporter un « coup de pouce » en simplifiant les procédures d’urbanisme. L’objectif officiel est de simplifier les procédures en matière d’urbanisme et d’aménagement et de faciliter la construction de logements, notamment dans les zones d’activités économiques et les zones de réindustrialisation.
Sur l’évolution des documents d’urbanisme :
Cette loi prévoit notamment de réduire de quatre à deux les procédures d’évolution des documents d’urbanisme afin de les accélérer et de les sécuriser. La modification simplifiée devient la norme et la révision est désormais réservée aux seules évolutions structurantes, impactant les documents d’orientation.
Désormais certaines modifications des plans locaux d’urbanisme sont dispensées d’évaluation environnementale (rectification d’une erreur matérielle ou réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser).
La loi prévoit également de faciliter le recours à la participation du public par voie électronique à la place de l’enquête publique.
La loi supprime la caducité des SCoT.
La loi prévoit de fusionner dans un document d’urbanisme unique le schéma de cohérence territoriale et le PLU intercommunal lorsque leurs périmètres sont identiques, afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance.
Sur la facilitation des opérations d’aménagement et de construction :
La loi permet de demander un permis d’aménager portant sur un lotissement sur des unités foncières non contiguës. Ce permis d’aménager multi-sites pourra intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer.
Désormais est généralisée la faculté donnée au PLU d’instaurer une densité minimale sur le territoire en vue d’inciter à des formes urbaines plus compactes.
La loi du 26 novembre 2025 prévoit la création d’un nouvel outil d’aménagement, l’opération de transformation urbaine (OTU), ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales.
Les maires pourront octroyer légalement de nombreuses dérogations notamment aux dispositions relatives aux destinations des PLUi, aux règles de changement de destination en zone naturelles, agricoles et forestières.
Les dérogations ouvertes par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme sont désormais ouvertes à l’ensemble des communes.
Une nouvelle dérogation est ajoutée à cet article L.152-6 du code de l’urbanisme en vue d’autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement.
Sur la sécurisation des autorisations d’urbanisme :
La loi du 26 novembre 2025 a inséré un nouvel article L. 431-6 afin de prévoir le principe d’une cristallisation des règles d’urbanisme à la date du permis de construire initial en cas de demande de permis de construire modificatif. Ainsi, le permis modificatif ne pourra être refusé ou assorti de prescriptions spéciales inhérentes à des dispositions d’urbanisme apparues après la demande de permis de construire initial, et ce pendant une durée de 3 ans. Seule exception prévue par la loi, les dispositions d’urbanisme intervenues ne doivent pas avoir pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique.
La loi renforce les pouvoirs du maire en matière de sanctions. Le maire a désormais l’opportunité de prononcer une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros et d’instituer une astreinte journalière dans la limite de 1 000 euros.
Sur les procédures contentieuses :
Il existe désormais une présomption d’urgence dans le cadre de référé-suspension à l’encontre d’un refus d’autorisation d’urbanisme.
Le pratique de la substitution de motifs est désormais limité dans un délai de 2 mois à compter de l’enregistrement du recours en annulation à l’encontre d’une décision refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision.
En outre, dorénavant le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois (au lieu de deux) et ne prolongera plus le délai de recours contentieux.
La loi abroge également l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme qui avait introduit le principe selon lequel l’illégalité pour vice de forme ou de procédure de documents d’urbanisme peut être invoquée par voie d’exception pendant un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet de ce document. Désormais, ces vices pourront être uniquement invoqués dans le cadre du recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’acte réglementaire lui-même, introduit avant l’expiration du délai de recours contentieux.
Sur les solutions de logements transitoires pour les travailleurs :
Pour faire face à la pénurie de logements dans des zones de réindustrialisation ou de développement d’activités économiques, une disposition adapte, pour une durée de dix ans, le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS). Ces résidences, normalement réservées aux personnes les plus précaires, pourront être louées aux travailleurs de chantiers avoisinants, en particulier ceux liés au nucléaire et à la réindustrialisation. En outre, un cadre juridique spécifique est créé pour les résidences à vocation d’emploi, conçues pour accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique. Il s’agit de soutenir le développement de solutions de logement transitoires (bail mobilité d’une semaine à 18 mois) et abordables (loyers encadrés), afin de répondre aux besoins des territoires en tension (zones touristiques, rurales, industrielles ou universitaires). Un décret d’application est prévu.
Pour accompagner la réindustrialisation et les grands chantiers nucléaires, le périmètre des constructions et des installations pouvant bénéficier des dérogations aux règles d’urbanisme est étendu et leur durée allongée à 20 ans.
Sur l’application de la loi APER du 10 mars 2023 :
La loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production des énergies renouvelables, dite « loi APER » a imposé la solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 mètres² existants, sur au moins la moitié de leur superficie, selon un calendrier progressif étalé du 1er juillet 2026 au 1er juillet 2028. Le texte assouplit cette obligation afin d’autoriser le mix entre ombrières et végétalisation (arbres à large canopée). Cependant, au moins 35% de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des ombrières photovoltaïques (panneaux solaires). La combinaison de plusieurs sources d’énergies renouvelables sera également autorisée (photovoltaïque et géothermie par exemple).
Enfin, le calendrier d’échéances de la loi APER est adapté pour le rendre compatible avec un approvisionnement résilient d’ombrières. Il est prévu en particulier que les parkings compris entre 1 500 et 10 000 m² pourront bénéficier d’un report du calendrier pour s’équiper avant le 1er janvier 2030 en panneaux résilients.
Le cabinet Valadou-Josselin se tient à votre disposition pour toutes questions et/ou problématiques résultant de la présente loi.