CE, 11 juin 2026, req. n°504736
Dans cette affaire, le Conseil d’Etat était amené à se prononcer sur la légalité de deux délibérations d’une communauté d’agglomération fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations de meublés de tourisme et définissant une obligation complémentaire de compensation.
Un syndicat professionnel et une association avaient saisi le Tribunal administratif de Pau d’un recours pour excès de pouvoir contre ces décisions.
Le Tribunal ayant rejeté leur demande, ils ont interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux.
Par deux arrêts, celle-ci a partiellement annulé les délibérations en tant qu’elles limitent aux seules personnes physiques le régime spécifique d’autorisation temporaire de changement d’usage qu’elles prévoient.
Le syndicat et l’association ont chacun formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt les concernant. La communauté d’agglomération s’est également pourvue en cassation contre les deux arrêts.
Le Conseil d’Etat rappelle d’abord les conditions dans lesquelles peut être adoptée une réglementation posant une autorisation préalable au changement d’usage, le cas échéant assortie d’une obligation de compensation, pour l’exercice d’une activité de location de meublés de tourisme, en application des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Une telle réglementation doit remplir deux conditions cumulatives :
- L’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée ;
- La proportionnalité de la réglementation à l’objectif poursuivi et l’impossibilité d’atteindre cet objectif par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.
L’obligation de compensation doit quant à elle être « justifiée par une raison d’intérêt général, proportionnée à cet objectif, non discriminatoire et instituée dans des termes clairs, non ambigus et rendus publics à l’avance ».
Elle doit pouvoir être satisfaite dans des conditions transparentes et accessibles.
C’est au regard de ce cadre juridique que le Conseil d’Etat se prononce sur les pourvois formés par le syndicat et l’association.
En premier lieu, il précise que la Cour pouvait se fonder sur la rareté des logements disponibles, l’augmentation des besoins en logement, le nombre élevé d’annonces de location de meublés de tourisme et la forte rentabilité de ce type de location pour retenir l’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général justifiant l’adoption de la réglementation.
En deuxième lieu, il considère que la Cour n’a pas commis d’erreur de droit en indiquant que la possibilité d’édicter la réglementation contestée n’est pas subordonnée à l’existence d’un lien exclusif entre la pénurie de logement et le développement de la location de courte durée.
En troisième lieu, le raisonnement de la Cour retenant l’absence d’atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires est confirmé. En effet, la réglementation ne s’applique qu’aux 24 communes les plus concernées par l’activité de location de meublés de tourisme. Elle ne s’applique ni aux locations de forme mixte ni aux meublés de tourisme associé à la résidence principale du demandeur. Un mécanisme de compensation est également prévu.
En quatrième lieu, le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la Cour en tant qu’il a considéré l’obligation de compensation comme étant proportionnée.
En cinquième lieu, la Cour n’a commis ni erreur de droit ni dénaturation des pièces du dossier en estimant que les données produites par les requérants ne démontraient pas l’impossibilité de mettre en œuvre le mécanisme de compensation.
En sixième lieu, la Cour a légalement pu retenir une différence de situation entre les propriétaires louant des meublés de tourisme destinés pendant neuf mois aux étudiants au cours de la période estivale et les autres cas de location de meublés de tourisme. Cette différence de situation pouvait justifier l’absence de soumission de la première catégorie de location à l’obligation de compensation. Le principe d’égalité n’est ainsi pas méconnu.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le Conseil d’Etat rejette les pourvois du syndicat et de l’association.
Il se prononce ensuite sur les pourvois de la communauté d’agglomération dirigés contre les arrêts d’appel en tant qu’ils annulent partiellement les délibérations.
Il rappelle que la Cour a annulé les délibérations en tant qu’elles limitent aux seules personnes physiques le régime spécifique d’autorisation temporaire de changement d’usage qu’elles prévoient. La Cour avait considéré que cette différence de traitement était contraire au principe d’égalité.
Le Conseil d’Etat précise que cette différence de traitement entre personnes physiques et personnes morales résulte des termes mêmes de l’article L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable au litige. Or, le juge administratif ne peut apprécier la conformité de la loi à la Constitution et aucune des parties n’a soumis de question prioritaire de constitutionnalité.
La Cour a donc commis une erreur de droit en annulant partiellement les délibérations au motif qu’elles méconnaissent le principe d’égalité.
Le Conseil d’Etat annule par conséquent les arrêts d’appel en tant qu’ils annulent partiellement les délibérations.