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23-07-2017 Urbanisme & Littoral - Qui peut s'opposer au raccordement d'une construction irrégulière ?

Un litige au long court opposait le propriétaire d'un immeuble et le concessionnaire du service public de distribution d'électricité qui s'était opposé au raccordement de son bien sur le fondement de l'ancien article L. 111-6 (devenu L. 111-12) du code de l'urbanisme. L'immeuble en question avait fait l'objet d'un permis de construire à la fin des années 70 mais sa construction, non-conforme à l'autorisation délivrée, avait donné lieu à deux arrêtés interruptifs de travaux. Sur la base de ces arrêtés et fort d'une absence de régularisation, le concessionnaire a refusé le raccordement de l'immeuble au réseau d'électricité. Dans le cadre de son recours, le propriétaire faisait notamment valoir que l'article L. 111-6 du code de l'urbanisme habilitait l'administration à refuser le raccordement aux réseaux des bâtiments irréguliers et que ce refus constituait - selon une jurisprudence constante (CE, 23 juill. 1993, n° 125331) - une mesure de police administrative que le concessionnaire n'était pas habilité à prendre. La cour d'appel de Paris, intervenant au litige à la suite d'une décision de la commission de régulation de l'énergie (Cordis), avait écarté l'argument. Elle estimait en effet que l'interdiction posée par l'article L. 111-6 était opposable au concessionnaire qui pouvait donc légitimement refuser le raccordement, dès lors que la construction n'avait pas été régulièrement réalisée. Par une décision en date du 15 juin 2017, la cour de cassation censure ce raisonnement, estimant que les juges parisiens avaient privé leur décision de base légale en ne recherchant pas l'existence d'une décision de refus de raccordement de l'autorité administrative compétente (Cass. 3ème civ., 15 juin 2017, pourvoi n°16-16.838) Le concessionnaire ne peut donc rejeter la demande de raccordement au réseau d'électricité d'une construction irrégulière sans se fonder sur une décision prise en ce sens par l'autorité administrative compétente.

23-07-2017 Urbanisme & Littoral - Refus illégal de permis d'aménager et préjudice indemnisable du lotisseur

Par un arrêt en date du 12 juillet 2017, le Conseil d'État explicite le droit à indemnisation du lotisseur dans le cas où lui est opposé un refus illégal d'autorisation de lotir (CE, 12 juillet 2017, req. n°394941). La méthode d'appréciation des préjudices qu'il retient est la même que celle applicable au constructeur victime d'un refus illégal de permis de construire posée par la jurisprudence "Commune de Longueville" (CE, 15 avril 2016, req. n°371274). Cette méthode s'articule autours d'un principe et d'une exception. En principe, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut en lui-même ouvrir droit à réparation. Autrement dit, la perte d'une chance de vendre les terrains n'est pas, en soi, indemnisable et le juge n'évalue pas le manque à gagner allégué au vu de leur valeur intrinsèque. Il en va autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme direct et certain. Le lotisseur est alors fondé à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

12-07-2017 Droit administratif général & Responsabilité administrative - Faute personnelle du Maire en matière d'urbanisme

La Cour de cassation (1re civ. 25 janvier 2017, pourvoi n°15-10852) est récemment venue rappeler certains principes relatifs à la faute personnelle du maire en matière d’urbanisme. Pendant une dizaine d’années, un maire en accord avec le conseil municipal avait refusé un projet d’aménagement de parcelle au motif qu’il ne souhaitait pas du projet, qui aurait, selon lui, nuit à la tranquillité des riverains. Cette position fut contredite par de nombreuses décisions des juridictions administratives. Un recours indemnitaire fût alors engagé devant la juridiction civile ayant pour fondement la responsabilité civile du maire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence estima qu’aucune faute n’avait été commise au regard du fait qu’il n’était pas établi que le maire « ait eu un quelconque intérêt personnel à la non-réalisation dudit projet immobilier ». Cette décision a été censurée par la Haute juridiction judiciaire dans la mesure où la Cour d’appel n’avait pas recherché si une faute détachable de l’exercice des fonctions aurait été commise, au motif « Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, quel qu'en ait été le mobile, les agissements de M. Y... ne revêtaient pas, eu égard à leur nature et aux conditions dans lesquelles ils avaient été commis, une gravité telle qu'ils étaient détachables de l'exercice de ses fonctions de maire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». La Cour de cassation rappelle ainsi la dimension objective de la faute personnelle détachable du service qui ne doit pas s’analyser au regard de l’intention ayant animée le Maire lors de la prise de ses décisions.

04-07-2017 Urbanisme & Littoral - Intérêt à agir et permis de construire modificatif - CE 19 juin 2017, Syndicat des copropriétaires de la résidence Butte Stendhal et autres, req. n°398531

Plusieurs requérants avaient demandé l’annulation d’un permis de construire portant sur un ensemble immobilier situé dans le XXe arrondissement à Paris. Par un jugement avant-dire droit, le tribunal administratif de Paris a décidé, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur ces conclusions à fin d’annulation, dans l’attente de la notification par la ville de Paris d’un permis de construire modificatif. Cette notification faite, le tribunal administratif a mis fin à l’instance et rejeté la requête. Les requérants avaient toutefois présenté une seconde requête tendant à l’annulation du permis modificatif délivré par le maire de Paris. Saisi du pourvoi contre le jugement par lequel le tribunal administratif de Paris a également rejeté cette demande, le Conseil d’État, dans l’espèce n° 398531, juge la requête irrecevable. « Il appartenait ainsi aux requérants, dès lors qu’ils étaient parties à l’instance ayant donné lieu à ce jugement, de contester la légalité de cet acte dans le cadre de cette même instance, conformément à l’invitation qui leur en avait été faite par le tribunal. En revanche, ils n’étaient pas recevables à présenter une nouvelle requête tendant à l’annulation de ce permis de construire modificatif. Dès lors, le tribunal administratif était tenu, pour ce motif, qui est d’ordre public, de rejeter leur requête. » (CE 19 juin 2017, Syndicat des copropriétaires de la résidence Butte Stendhal et autres, req. n°398531)

04-07-2017 Urbanisme & Littoral - Permis de construire - Pas de recours administratif obligatoire contre l'avis de l'ABF en site inscrit

Lorsque le projet porte sur la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France (C. urb., art. R. 425-18). La nécessité de cet avis conforme implique qu'en cas d'avis défavorable, l'autorité de délivrance se trouve en situation de compétence liée pour rejeter la demande. Dans cette hypothèse, le pétitionnaire peut-il se voir opposer les dispositions de l'article R. 424-14 du code de l'urbanisme lui imposant de saisir le préfet de région pour contester l'avis de l'ABF avant toute démarche contentieuse, sous peine d'irrecevabilité de son recours ? Dans une décision en date du 31 mars 2017, le Conseil d'État s'en tient à une lecture littérale des dispositions en cause et répond par la négative (CE, 31 mars 2017, req. n°395010).

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